10-08-2021

Al analizar oportunidades de inversión, los inversores inmobiliarios experimentados evalúan diversos factores: el flujo de ingresos del edificio, la composición de inquilinos, la ocupación, la eficiencia operativa y la solidez del mercado. Sin embargo, uno de los conceptos más fundamentales en la inversión inmobiliaria es la tasa de capitalización, más conocida como «tasa de capitalización».

La tasa de capitalización se utiliza a menudo para medir el riesgo percibido en una oportunidad de inversión y se calcula dividiendo el ingreso operativo neto (NOI) anual de la propiedad, antes de deuda e inversiones de capital, entre el precio de compra del activo. En otras palabras, la tasa de capitalización mide la rentabilidad anual de una propiedad, lo que facilita a los inversores la comparación de los perfiles de riesgo y rentabilidad de diferentes activos.

Muchos factores pueden afectar la tasa de capitalización de una propiedad, como la demanda del mercado o las tasas de interés, pero a nivel de propiedad, uno de los factores más críticos de la tasa de capitalización de una propiedad es su ocupación. La ocupación de un edificio afecta directamente la cantidad de NOI que puede generar: una propiedad completamente ocupada generará un NOI más alto y una tasa de capitalización más alta a un precio determinado que una que solo esté ocupada a la mitad. Sin embargo, dado que los edificios completamente arrendados se perciben como relativamente menos riesgosos que los que están vacantes al 50%, los inversores pagarán un precio más alto, lo que a su vez reduce la tasa de capitalización, lo que refleja una menor rentabilidad ajustada al riesgo.

Los inversores suelen utilizar índices de referencia de los mercados de capitales para analizar la tasa de capitalización de una propiedad. Por ejemplo, a medida que suben los tipos de interés, los inversores analizan el diferencial o el diferencial entre las tasas de financiación y las tasas de capitalización. A medida que este diferencial se reduce, la rentabilidad exigida por el inversor puede ser más difícil de alcanzar, lo que puede resultar en un menor valor de la propiedad.

También es importante tener en cuenta la diferencia entre la tasa de capitalización inicial y la tasa de capitalización residual o terminal de una propiedad. La tasa de capitalización inicial es el ingreso operativo neto del primer año posterior a la adquisición, dividido entre el precio de compra. Esto le proporcionará al inversor la rentabilidad de la propiedad en el primer año.

Sin embargo, la mayoría de los inversores inmobiliarios mantienen sus inversiones durante varios años, a menudo determinados por sus estrategias de inversión específicas. Para calcular la rentabilidad total de su inversión, los inversores deberán hacer una suposición sobre la tasa de capitalización terminal que obtendrán en el año de salida, la cual proyectará el precio de venta futuro de la propiedad. Esta suposición se basa en diversos factores macroeconómicos, como la inflación de los tipos de interés, la demanda futura del mercado y el crecimiento de los alquileres.

Factores a nivel de propiedad, como los cambios en el flujo de ingresos debido a niveles más altos o más bajos de ocupación durante el período de tenencia y la calidad de los arrendamientos, también pueden afectar la tasa de capitalización terminal. Una tasa de capitalización terminal inferior a la tasa inicial suele correlacionarse con una inversión rentable.

Las tasas de capitalización son una herramienta de valoración importante para los inversores al analizar y comparar oportunidades de inversión, pero nunca deben ser el único factor a considerar al tomar una decisión de inversión. Las tasas de capitalización, en su forma más simple, determinan el rendimiento de una propiedad en un solo año, pero no consideran el servicio de la deuda ni las futuras inversiones de capital que puedan requerirse durante el período de tenencia. Los inversores experimentados también analizan factores adicionales como la tasa interna de retorno (TIR), el rendimiento efectivo (C/E) y el múltiplo de retorno del capital para determinar la rentabilidad general de una inversión.